5 stappen om ook als (startende) ondernemer een goede hypotheek te krijgen

Voor ondernemers is het doorgaans lastiger een hypotheek te krijgen dan voor iemand in loondienst. Laat staan een goede hypotheek! Gelukkig is het niet onmogelijk weet ik uit eigen ervaring. Om andere ondernemers te helpen, heb ik mijn ervaringen op een rijtje gezet. In onderstaande vijf stappen, lees je hoe jij ook een hypotheek rond krijgt.

1. Kies een bank of hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in ondernemershypotheken

Een goed begin, is het halve werk. Want dit is meteen de belangrijkste tip voor een vliegende start. Ik kan dit aan de hand van mijn eigen situatie illustreren. Zoals de meesten onder jullie weten, is AdminXper een eenmanszaak. Mijn jaarcijfers zagen er grofweg als volgt uit:

2013: € 7.000

2014: € 21.000

2015: € 53.000

Bovenstaande bedragen zijn overigens het resultaat van de desbetreffende jaren. Oftewel: de omzet minus de kosten. Dit is dus nog voor eventuele aftrekposten. Zoals de zelfstandigenaftrek, de startersaftrek, etc. Haal dit dus niet in de war met het bedrag van winst uit onderneming of belastbare winst. Dat bedrag ligt namelijk een stuk lager.

Het resultaat van een ondernemer is voor de bank het belangrijkste cijfer om je hypotheek te berekenen. Vaak kun je tussen de 4 tot 4,5 keer lenen wat je aan resultaat hebt. Een goed laatste jaarresultaat is echter niet genoeg. De bank kijkt standaard naar het gemiddelde van de afgelopen drie jaar. In dit geval is dat een bedrag van slechts € 27.000. Vermenigvuldig dit met 4,5 en je komt op een maximaal hypotheekbedrag van € 121.500 uit. Dit was in mijn geval te weinig voor het huis wat ik op het oog had. Met dit bedrag zou ik een appartement kunnen kopen, maar een tuin stond toch echt op mijn wensenlijstje.  En in de huidige huizenmarkt kom je er al helemaal niet ver mee.

Ik had een hypotheek nodig van meer dan € 200.000 en mijn toenmalige huisbank wist me in anderhalf uur te vertellen dat dit niet ging lukken. Met mijn eerste afwijzing op zak, kreeg ik daarna ook niemand meer inhoudelijk te spreken. Geen hoopgevende start! Vervolgens kwam ik bij een adviseur van de hypotheker terecht. Iemand met twintig jaar ervaring die me wist te vertellen dat dit écht niet ging lukken. Ik stond dan ook daadwerkelijk in 15 minuten weer buiten…mijn tweede afwijzing.

Was mijn situatie nou zo slecht? Was dit echt het lot dat voor mij was weggelegd? Gelukkig gaf ik niet op en heb ik gegoogeld op ondernemershypotheken. Hier kwam een bedrijf naar voren: Pentrax. Voor het eerst sinds mijn zoektocht kreeg ik het idee dat ik met iemand sprak die kennis had van ondernemers. Zij wisten me te wijzen op andere mogelijkheden. Eindelijk iemand die me begreep! Dit schepte hoop. Ondertussen was ik tevens in gesprek gekomen met de Rabobank. Ook die toonden begrip en mogelijkheden. Ik kreeg zelfs complimenten over de stijging van het resultaat in deze jaren! Zo kan het ook. Een totaal ander gesprek, waardoor ik met een goed gevoel met deze twee partijen verder ging.

Deze laatste twee partijen (Pentrax en de Rabobank) zijn dus echt gespecialiseerd in ondernemershypotheken. Zorg dus dat je bij zo’n specialist aan tafel zit.Vraag voor je begint aan jouw persoonlijke boekhouder of belastingadviseur of deze een bank kan aanbevelen waar hij of zij goede ervaringen mee heeft. Of anders een collega ondernemer die net dit traject bewandeld heeft. Dit bespaart je mogelijk veel tijd en ongemak!

2. Snap de basics van het spel

Het bovenstaande voorbeeld laat al zien dat er dus gekeken wordt naar jouw jaarresultaat. Hoe hoger dit is, hoe beter. Dat is gelukkig nog niet alles. Pentrax kan bijvoorbeeld een bedrijfsanalyse opstellen. Op basis hiervan kunnen ze vaak tot een hoger vastgesteld inkomen komen. Op deze manier kwamen zij bij dezelfde huisbank die mij had afgewezen op een vastgesteld inkomen van € 45.000. Vermenigvuldigd met 4,5 kon ik nu dus ineens een bedrag van € 202.500 lenen. Voldoende voor het huis wat ik wilde! Binnen niet al te lange tijd had ik daadwerkelijk deze offerte in mijn bezit.

Hiermee ben ik ook het gesprek aangegaan met de Rabobank. Daar heb je enerzijds de adviseur die jou helpt met de hypotheekaanvraag en anderzijds een specialist die je bedrijf nader bekijkt. Op basis hiervan en externe branchefactoren, komen zij ook tot een vastgesteld inkomen. In mijn geval hadden ze het inkomen vastgesteld op mijn laatstverdiende resultaat van € 53.000 en zo kon ik een totaal bedrag van € 238.500 lenen. Bijna een verdubbeling van het hypotheekbedrag wat ik in eerste instantie kon lenen!!!
Samengevat gaat het erom dat je:

1) Goede en betrouwbare cijfers laat zien

2) Met de juiste partij om tafel zit die verder kijken dan puur de cijfers van de afgelopen drie jaar

3) Tot een hoger vastgesteld inkomen komt dan de afgelopen drie jaren gedeeld door drie

3. Betrek je boekhouder/belastingadviseur in dit traject

Dit klinkt misschien als spreken voor eigen parochie, maar de bank houdt ervan als de juiste stukken worden aangeleverd en vragen op de juiste manier beantwoord worden.

Zo had ik onlangs met een architect niet alleen alle cijfers aangeleverd van de afgelopen jaren, maar ook de definitieve halfjaarcijfers van 2017 en de prognose van 2017. Deze laatste netjes voorzien van een balans en winst-en-verliesrekening. In dit geval liet het eerst halfjaar een heel mooi resultaat zien, wat we behoudend hebben doorgetrokken naar de rest van het jaar. Zo kwamen we dus op een goed resultaat voor 2017, wat een stuk hoger was dan 2016. Op dit resultaat is uiteindelijk het inkomen vastgesteld. Daarmee had de architect nu ook de financiële middelen om zijn droomhuis te verwezenlijken! 🙂

4. Richt je pijlen niet op één bank

Ga altijd met meerdere partijen in gesprek. Ook wanneer je een supergoed gevoel bij een bank hebt. Het blijven instellingen met meerder afdelingen en verschillende mensen die de hypotheekaanvraag moeten goedkeuren. Daarnaast schep je voor jezelf onderhandelingsmogelijkheden als je met meerdere partijen in gesprek gaat. Uiteindelijk kun je hierdoor misschien weer net wat betere condities bedingen. Dit kan bijvoorbeeld de rente zijn maar misschien ook wel extra aflossingsmogelijkheden en dergelijke.

In mijn geval heb ik voor de Rabobank gekozen. Ondanks de net iets betere rentecondities ten opzichte van de ABN AMRO. De reden hiervoor was de flexibelere hypotheek bij de Rabobank (zo kon ik bijvoorbeeld 20 % aflossen) en het goede persoonlijke contact. Daarbij kreeg ik het gevoel dat mijn contactpersoon er daadwerkelijk was om mijn belangen te behartigen. En echt haar best zou doen wanneer zich problemen zouden voordoen.

Daarnaast heb ik mijn contact met Pentrax ook als zeer waardevol ervaren. Het grote voordeel van Pentrax is dat zij als een onafhankelijk adviseur zijn gespecialiseerd in ondernemershypotheken. Zij kennen de markt goed en kunnen dus ook echt winkelen tussen de verschillend aanbieders. Tevens kunnen zij door hun bedrijfsanalyse van jouw bedrijf vaak een aanzienlijk hoger hypotheekbedrag voor elkaar krijgen dan als je dit zonder hun hulp zou doen.

Uiteraard kun je ook direct van mij de contactpersonen krijgen die mij goed geholpen hebben. Stuur me in dat geval even een e-mailtje of bel me even.

5. Blijf zelf aan het stuur voor een goede afloop van het proces

Uiteindelijk heb je niet alleen te maken met de bank, maar ook met de notaris, je boekhouder of belastingadviseur, een koper van je oude huis en bijvoorbeeld een ex-partner. Dit zijn toch al vijf partijen die ieder voor zich het traject kunnen dwarsbomen. Dit hoeft echt niet altijd bewust te zijn, maar simpelweg door de complexiteit van de situatie, een ontbrekend stuk, miscommunicatie, etcetera.

Zie de aankoop van een huis dan ook echt als een project en plan het zo in. Maak helder wat de deadlines zijn, wie wat moet aanleveren, enzovoort. Hier staat dan wel tegenover, dat dit resulteert in betere hypotheekcondities. Aangezien het waarschijnlijk de duurste aanschaf is die je in je leven doet, kan dit je veel geld besparen. Investeer deze tijd er daarom in en probeer het er niet even snel naast te doen.

Concluderend

Als je deze vijf stappen volgt, zijn er zeker mogelijkheden voor ondernemers om ook een goede hypotheek te krijgen. Doe hier dus je voordeel mee!

Dank voor het lezen! Ik zou het zeer waarderen als je onder het blog ook je commentaar, ervaringen en vragen achterlaat. Andere lezers hebben hier ook voordeel van! Daarnaast kun je gratis een half uur (skype) support aanvragen als je dieper op jouw hypotheeksituatie in wilt gaan of als je gewoon even wilt kennismaken.